최근 몇 년 사이 전세사기로 인한 피해 사례가 급증하면서, 임차인이 계약 전에 반드시 확인해야 할 서류로 '등기부등본'이 다시 주목받고 있습니다. 등기부등본은 단순한 정보 서류가 아니라, 전세 사기를 예방하고 내 돈을 지키기 위한 최전선의 방어 수단입니다.
이번 글에서는 등기부등본을 통한 전세사기 예방 방법, 필수 확인 항목, 실제 체크리스트, 정부의 대응 정책까지 실용적으로 정리해드립니다.
📌 전세사기란?
전세사기란 집주인이 해당 부동산의 권리관계를 속이거나 임차인의 보증금을 보호할 수 없는 상태임에도 불구하고 계약을 유도해 보증금을 가로채는 행위를 말합니다.
대표적인 유형:
- 근저당 설정 후 임대차계약 체결 → 보증금보다 선순위 채권 존재
- 소유자가 아닌 제3자 명의자가 계약
- 허위 매물/신축 빌라 대량 계약
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🧾 등기부등본으로 전세사기 예방하는 방법
등기부등본은 '부동산등기사항증명서'로, 누구나 온라인이나 등기소를 통해 열람·발급 가능하며, 부동산의 소유자 정보와 권리관계를 확인할 수 있습니다.
✅ 반드시 확인해야 할 항목
- 소유자와 임대인 동일 여부 (갑구 확인)
- 근저당권·압류 등 선순위 권리 여부 (을구 확인)
- 전세보증금보다 선순위 채권 합계가 적은가?
- 가압류·경매개시 여부 존재 시 계약 피해야 함
- 건물 전체 또는 동호수에 대한 등기 여부 확인
💡 특히 보증금이 은행권 근저당보다 후순위인 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
📋 전세 계약 전 체크리스트 (임차인용)
항목 설명
| 등기부등본 열람일자 | 계약일로부터 하루 이내 발급본으로 확인 |
| 등기부등본상 소유자 | 임대인과 동일인인지 신분증과 대조 |
| 선순위 권리 확인 | 보증금보다 큰 선순위 채권 여부 체크 |
| 전입신고·확정일자 | 계약 즉시 전입신고 + 동사무소 확정일자 필수 |
| 보증보험 가입 여부 | 전세보증금 반환보증 제도 활용 가능 여부 확인 |
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🛡️ 정부의 전세사기 대응 정책
- 전세사기 피해자 구제법 시행 (2023~)
- 경·공매 유예, 공공임대 전환, 주거비 지원 등
- 보증금 반환보증 의무화 확대
- 임대사업자 대상, 미가입 시 제재 강화
- 전세사기 대응 전담 TF 구성
- 국토교통부, 법무부, 금융위 등 공동 대응
✅ 결론: 전세 계약, '등기부등본'이 기본이다
보증금 수천만 원에서 수억 원까지 걸려 있는 전세 계약, **가장 강력한 무기는 바로 '정보 확인'**입니다. 계약서에 서명하기 전에 등기부등본을 직접 확인하고, 선순위 권리 여부를 꼼꼼히 체크하는 것이 전세사기를 피하는 유일한 방법입니다.
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